REITって何?初めてでも分かるように不動産投資信託を解説

REITって?

こんにちは。ニクです。

ニクが最も投資資金を多く投じているREIT。なぜ魅力を感じているのか?
今回はREITの説明を初心者から上級者まで、ご理解いただけるように紹介します。

REITとは?

REITとは「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとった略称で、日本語では「不動産投資信託」と呼ばれています。

REIT市場は世界中に開設されており、日本市場を「J-REIT」と表します。

REITの仕組みを簡潔に説明すると、投資家はREITに投資を行い、REITは運用会社に業務委託を行い、運用会社があげた収益はREITを通じて投資家に分配される仕組みです。

REITの分配金

株式投資の分配金は、会社の利益に対して法人税や内部留保が差し引かれ、その残金が配当金の原資となります。

それに対し、REITは収益の90%以上を分配すれば法人税がかからず、内部留保も存在しないため、収益のほとんどが投資家に分配される仕組みです。

賃料から費用を控除した会計上の利益の90%以上が投資家に分配されます。これは利益の90%超を分配すれば分配金に相当する額を経費計上できるため。株式投資に比べて確実に分配金が受け取れるんです。

ニク

REITの成り立ち

2001年3月に東京証券取引所が不動産投資信託(J-REIT市場)を開設。同年9月に初のJ-REITとして「日本ビルファンド投資法人」と「ジャパンリアルエステイト投資法人」が上場しました。

現在(2020年10月)は69銘柄のJ-REITが存在し、運用対象となる不動産は、住宅、オフィスビル、商業施設、ホテル、物流施設など多岐に渡ります。

REIT一覧

上位銘柄群中上位銘柄群中位銘柄群下位銘柄群に区分してあります。投資法人の評価・信頼性・将来性などが加味された区分となります。

表の見方ですが、上位銘柄群中上位銘柄群が過去10年の間で安値圏となった時は即買い(絶対に買い)、分配金目的で地道に積立買いをしている場合は中央値価格程度であれば買っても問題ないでしょう。

中位銘柄群下位銘柄群に分類されているREITは、投資法人の評価が高くないため、特に保有する必要はありません。

価格・利回りは2020年10月18日時点のデータです。
最新情報は投資法人名をクリックしてお確かめください。

コード 投資法人名 運用資産 価格 利回り
8951 日本ビルファンド投資法人 事務所主体型 554,000円 4.03%
3283 日本プロロジスリート投資法人 物流施設主体型 339,500円 2.79%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 事務所主体型 525,000円 4.19%
3287 星野リゾート・リート投資法人 ホテル主体型 523,000円 3.41%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 物流施設主体型 288,000円 3.33%
8984 大和ハウスリート投資法人 総合型 254,800円 4.36%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 総合型 321,000円 4.74%
3249 産業ファンド投資法人 複合型 172,000円 3.67%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 総合型 407,000円 4.50%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 総合型 120,400円 4.49%
3281 GLP投資法人 総合型 158,500円 3.46%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 ホテル主体型 53,300円 0.24%
8964 フロンティア不動産投資法人 商業施設主体型 364,000円 5.66%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 住居主体型 290,000円 3.71%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 住居主体型 575,000円 3.53%
8961 森トラスト総合リート投資法人 総合型 130,400円 5.86%
3295 ヒューリックリート投資法人 総合型 141,000円 5.32%
8968 福岡リート投資法人 総合型 133,100円 5.48%
8953 日本リテールファンド投資法人 商業施設主体型 166,000円 5.47%
8954 オリックス不動産投資法人 総合型 156,800円 4.45%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 住居主体型 290,900円 3.81%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 総合型 134,900円 4.91%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 事務所主体型 98,200円 4.89%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 ホテル主体型 118,400円 2.92%
8977 阪急阪神リート投資法人 総合型 121,800円 4.81%
3234 森ヒルズリート投資法人 事務所主体型 132,800円 4.38%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 住居主体型 172,100円 4.73%
3309 積水ハウス・リート投資法人 総合型 75,400円 4.41%
8957 東急リアル・エステート投資法人 総合型 145,800円 4.62%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 事務所主体型 121,200円 4.88%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 物流施設主体型 486,000円 3.03%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 事務所主体型 637,000円 4.75%
3296 日本リート投資法人 事務所主体型 346,500円 5.23%
3453 ケネディクス商業リート投資法人業 商業施設主体型 203,500円 6.34%
3292 イオンリート投資法人 商業施設主体型 120,800円 5.27%
8956 プレミア投資法人 複合型 121,600円 4.68%
3463 いちごホテルリート投資法人 ホテル主体型 73,700円 2.27%
3466 ラサールロジポート投資法人 物流施設主体型 166,600円 3.57%
8976 大和証券オフィス投資法人 事務所主体型 603,000円 4.54%
3451 トーセイ・リート投資法人 総合型 112,800円 6.24%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 事務所主体型 13,970円 5.43%
8975 いちごオフィスリート投資法人 事務所主体型 74,300円 5.64%
3468 スターアジア不動産投資法人 総合型 46,450円 6.70%
3481 三菱地所物流リート投資法人 物流施設主体型 401,000円 3.23%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 物流施設主体型 144,000円 3.42%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 ヘルスケア施設主体型 126,000円 5.09%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 総合型 110,900円 6.29%
3290 Oneリート投資法人 事務所主体型 254,100円 5.73%
3472 大江戸温泉リート投資法人 ホテル主体型 71,400円 5.40%
3476 投資法人みらい 総合型 39,650円 6.38%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 住居主体型 102,500円 5.52%
8979 スターツプロシード投資法人 住居主体型 206,000円 4.83%
8966 平和不動産リート投資法人 総合型 115,500円 4.59%
3227 MCUBS MidCity投資法人 事務所主体型 82,500円 5.48%
8986 大和証券リビング投資法人 住居主体型 101,700円 4.23%
8963 インヴィンシブル投資法人 総合型 34,250円 0.40%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人  物流施設主体型 162,800円 3.99%
3488 ザイマックス・リート投資法人  総合型 90,600円 5.74%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 総合型 87,500円 6.63%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 複合型 110,100円 6.26%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 事務所主体型 97,100円 5.52%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 物流施設主体型 134,100円 3.52%

REIT投資のメリット

REITへ投資する際のメリットを見ていきましょう。

分配金が確実に支払われる

REITの仕組み上、賃料収入から経費を控除した利益の90%超が分配されます。
内部留保の仕組みも存在しないため、確実に分配金が得られる仕組みとなっています。

ホテル主体リートはコロナショックの影響をモロに受け、分配金が90%以上の減少となりました。このような場合も焦る必要はありません。アフターコロナで利益が戻るのをただ待てばいいのです。

ニク

実際の不動産に対して換金性が高い

REITは証券取引所に上場しているため、通常の株式取引のようにいつでも売買が可能です。

不動産のプロが運用する

REITの運用はすべて経験豊富なプロが行います。個人で不動産投資を行う場合のような面倒な手続きや管理は一切不要です。

少額から購入が可能

一番高いREIT銘柄でも100万を超えるものはありません。安い銘柄は5万以下で購入することが出来、手軽に不動産オーナーになることが可能です。

REIT投資のリスク

REITへ投資する際のリスクを見ていきましょう。

天災による価格変動リスク

今回のコロナショックも同様に天災の影響を直接的に受けます。
なんらかの事情でホテルの利用者やビルのテナントが減少する、または地震などで所有物件に直接的な被害が及ぶ可能性があります。

投有比率変動による価格変動リスク

REITの保有比率は上記の図に表した通りです。
リーマンショック、コロナショックのどちらにおいても、地銀・信託銀行による投げ売りが起きた際に暴落を起こしています。

逆の視点も
コロナショックにおいては3月に地銀・信託銀行による投げ売りが起き価格が暴落したため、ニクは安値で購入することが出来ました。このような暴落の機会は逆に買い場到来と捉えることも出来ますね。

上場廃止のリスク

上場廃止となる基準は各証券取引所が定めており、上場廃止基準に該当する場合は整理ポストに割り当てられ、一定期間の経過措置後に上場が廃止となります。

投資家は上場廃止基準に該当する保有銘柄を上場廃止までの期間に売却しなくてはならず、その時点での基準価格によっては大きな損失を被る恐れがあります。

過去には2008年11月10日にニューシティ・レジデンス投資法人が上場廃止となった事例があります。株式への投資と同じくどの銘柄に投資するのか考える必要がありますね。

ニク

利益相反リスク

投資家の利益よりもスポンサーの利益が優先されるリスクです。

例えば、物件取得価格が相場よりも高く見積もられるなど、運用会社が投資家よりもスポンサーの利益を優先する行為を指します。

この利益相反リスクを減らすには、正しく運用されているか見抜く視点が必要となりますが、不動産の素人である一般投資家にはなかなか難しいところ。

そのため、ニクはREITアナリストの山崎氏のブログや有料レポートを欠かさずに読むことで情報を得ています。
山崎氏によるとREIT一覧の表で上位銘柄群中上位銘柄群に区分されているREITは安全だと言えるでしょう。

▼REITの情報収集に必須な山崎氏のブログ

J-REIT[日本版不動産投資信託] http://www.reit-data.com/

コロナ禍で購入できた銘柄の損益

コロナショック前に購入したREIT銘柄はSBI、コロナショック時に購入したREIT銘柄はカブコムと分けています。
(コロナショック時も一部SBIで購入しており、SBIにまとめる予定です(^^;)

以下はカブコムでコロナショック時に購入したREIT銘柄です。
今後、以前から保有しているポジションと混ざってしまうので記念に(笑)

リーマンショックの経験を活かして、コロナショック時も買い増しすることが出来ました。

また上記銘柄の約3倍ほどの額を信用で購入したため、現引する資金がなく利確しています(^^;
保有銘柄損益+信用売却損益を合わせて500万ほどの利益をあげることができました。

REITが取引できる証券会社

基本的にどの証券会社でも取り扱われています。
REITのIPOを購入したい場合はSMBC日興証券、手数料を0円にしたい場合は岡三オンライン証券を利用しましょう。

証券会社 特徴
岡三オンライン証券 【定額プラン】を選択すれば50万円以下は手数料が0円
SMBC日興証券 REITのIPOや積立が可能な唯一の証券会社
マネックス証券 ツールが豊富なので情報収集がしやすい
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