こんにちは。ニクです。
本日はREITをどのように評価付けすべきか、また各投資法人を購入する際の購入価格の目安について論じていきたいと思います。
ニクREITの成り立ち
REITがどのようにして出来るのかを知っておけば、どの投資法人を購入するべきか分かりやすくなります。
上記の図のように、スポンサー（不動産会社）がお金と人を提供して、資産運用会社を作ります。その資産運用会社が投資法人を設立し、資本金はスポンサーが出資します。スポンサーはお金と人を提供しているため、その後、資産運用会社に対し利益を求めていくことになります。
投資法人は保有する不動産物件で得た賃料収益を投資家に分配する役回りですが、投資法人を管理する資産運用会社は資金や人を提供するスポンサーの意向を無下に出来ないという一面も持っています。
REITは上記のような構図から利益相反が起きる恐れがあります。スポンサーは本来価値よりも高い価格で投資法人に物件を譲渡したいという思惑が働きかねません。物件の取得はすべて資産運用会社が任されていますが、資産運用会社はスポンサーから送られた人材が運営しています。そのため、スポンサーから譲渡される不動産の価値と価格のバランスが取れているかが重要です。
投資法人の不動産取得には、不動産鑑定評価が義務付けられているため必ず鑑定評価額が公表されますが、鑑定評価書が公開されることはなく、投資家が内容を見て正しい不動産評価なのか判断することは出来ません。
資産運用会社が投資家よりもスポンサー重視となっていないかの判断が重要なのに、正直素人には難しい状況です。そのため、ニクはREITアナリスト山崎氏のセミナーを受講したり、有料レポートを購入したりなどして情報を収集しています。
REITは利回りが良い！今が買いだ！というネット記事などを最近はよく目にしますが、株に置き換えると日経平均が絶好調だから、どの株を買っても儲かるよって訳せます（笑）そんな買い方をしていたら、リート指数が暴落した時に救われることはないでしょう。
ニク購入の目安価格
下記の「ターゲット価格」は期待利回りをベースに算出された購入理想価格です。あくまでも理想値なので、この価格になるのは暴落時くらいなものです。今年の2月は多くの銘柄がこのターゲット価格付近まで下がったため、買い場でしたね。
ちなみに中位銘柄群と下位銘柄群は表から除外しています。単に割安だから購入するというのは株式に置き換えてもらっても分かるように危険です。
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REIT（不動産投資信託）の仕組みと銘柄の評価紹介
有料な銘柄が割安であれば買いたいですよね？REITの銘柄選びも何ら違いはありません。そのため、上位・中上位のみ表記しています。
| 証券コード | 投資法人名 | 現在価格 | 期待利回り | ターゲット価格 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 上位銘柄群 | 8951 | 日本ビルファンド | 624,000 | 3.8%～4.3% | 実現性なし |
| 3283 | 日本プロロジス | 226,400 | 190,000 | ||
| 8952 | ジャパンリアル | 583,000 | 実現性なし | ||
| 3287 | 星野リゾート | 573,000 | 525,000 | ||
| 8967 | 日本ロジスティクス | 218,900 | 200,000 | ||
| 8984 | 大和ハウスリート | 272,000 | 240,000 | ||
| 8955 | 日本プライム | 400,000 | 実現性なし | ||
| 中上位銘柄群 | 3249 | 産業ファンド投資法人 | 120,700 | 4.2%～4.8% | 115,000 |
| 3279 | アクティビア | 492,500 | 430,000 | ||
| 8960 | ユナイテッド | 173,200 | 143,000 | ||
| 3281 | GLP | 118,100 | 92,000 | ||
| 8985 | ジャパンホテル | 82,000 | 73,000 | ||
| 8964 | フロンティア | 451,500 | 445,000 | ||
| 3282 | コンフォリア | 260,400 | 205,000 | ||
| 3226 | 日本アコモ | 527,000 | 376,000 | ||
| 8961 | 森トラスト | 160,200 | 157,000 | ||
| 3295 | ヒューリック | 169,900 | 137,500 | ||
| 8968 | 福岡リート | 174,100 | 137,000 | ||
| 8953 | 日本リテール | 203,400 | 188,000 | ||
| 8954 | オリックス | 173,700 | 127,000 | ||
| 3308 | 日本ヘルスケア | 173,400 | 127,000 | ||
| 3269 | アドバンス | 288,600 | 220,000 | ||
| 3462 | 野村マスター | 158,400 | 125,000 | ||
| 8958 | グローバル・ワン | 112,500 | 97,000 | ||
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート | 152,800 | 134,000 |
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